Kupujący mieszkanie: PCC czy VAT? Jakie podatki zapłacisz?

Zakup własnego mieszkania to zazwyczaj jedna z największych inwestycji w życiu. W ferworze emocji związanych z wyborem wymarzonego lokum, łatwo zapomnieć o formalnościach prawno-podatkowych. Chcę Ci dzisiaj przybliżyć, jakie obowiązki podatkowe czekają na Ciebie jako kupującego i jak się do nich przygotować, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. Skupimy się na dwóch głównych podatkach: podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) i podatku od towarów i usług (VAT).

Kluczową zasadą, która decyduje o tym, jaki podatek będziesz musiał zapłacić, jest to, czy nabywasz mieszkanie na rynku wtórnym, czyli od osoby fizycznej lub firmy niebędącej deweloperem, czy na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera. To właśnie od tej różnicy zależy, czy Twoim głównym obciążeniem podatkowym będzie PCC, czy VAT.

Co do zasady, transakcja zakupu nieruchomości jest opodatkowana albo podatkiem PCC, albo podatkiem VAT. Celem jest uniknięcie podwójnego opodatkowania tej samej czynności. Oznacza to, że zazwyczaj nie zapłacisz obu tych podatków jednocześnie. Istnieje jednak pewien nowy wyjątek od tej reguły, o którym powiem więcej w dalszej części artykułu dotyczy on inwestorów kupujących kolejne mieszkania.

Kiedy mówimy o rynku wtórnym, najczęściej mamy na myśli podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Jest to podatek, który obciąża kupującego, a jego wysokość wynosi 2% wartości rynkowej nabywanej nieruchomości. Co ważne, w większości przypadków to notariusz, w Twoim imieniu, oblicza należny podatek, pobiera go od Ciebie w momencie podpisywania aktu notarialnego i następnie odprowadza do odpowiedniego urzędu skarbowego. Ty jako kupujący nie musisz samodzielnie martwić się o wypełnianie deklaracji podatkowych w tym standardowym scenariuszu.

Standardowa stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Wyobraźmy sobie sytuację: kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym za 500 000 zł. Podatek PCC wyniesie wówczas 2% z tej kwoty, czyli 10 000 zł. Ta kwota zostanie doliczona do pozostałych kosztów transakcji i pobrana przez notariusza.

Procedura zapłaty PCC jest zazwyczaj bardzo prosta dla kupującego. W momencie finalizowania transakcji, czyli podczas podpisywania aktu notarialnego, notariusz oblicza należny podatek PCC. Następnie pobiera od Ciebie tę kwotę wraz z innymi opłatami i po zakończeniu transakcji odprowadza ją do właściwego urzędu skarbowego. W rzadkich przypadkach, gdy transakcja nie wymaga formy aktu notarialnego (co jest niestandardowe przy zakupie nieruchomości), kupujący ma 14 dni na samodzielne złożenie deklaracji PCC-3 i zapłatę podatku.

Od 31 sierpnia 2023 roku weszły w życie przepisy wprowadzające istotne udogodnienie dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Mowa o zwolnieniu z podatku PCC. To ważna zmiana, która może znacząco obniżyć koszty zakupu dla wielu młodych osób wchodzących na rynek nieruchomości.

• Aby skorzystać ze zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania, kupujący musi spełnić kilka precyzyjnych warunków.
• Brak innego lokalu mieszkalnego: W dniu zakupu i wcześniej kupujący nie może posiadać prawa własności do żadnego innego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ani też udziału w takim prawie.
• Wyjątek dla dziedziczenia: Zwolnienie nie wyklucza posiadania udziału w nieruchomości nabytego w drodze dziedziczenia, pod warunkiem że ten udział nie przekracza 50%.
• Sytuacja małżonków: Jeśli nieruchomość nabywana jest wspólnie przez małżonków, warunek braku posiadania innej nieruchomości musi być spełniony przez oboje.

Warto podkreślić, że wspomniany wyjątek dotyczący posiadania udziału w nieruchomości nabytego w drodze dziedziczenia jest kluczowy. Jeśli odziedziczyłeś na przykład 25% mieszkania po rodzicach i chcesz kupić swoje pierwsze, samodzielne lokum, nadal możesz skorzystać ze zwolnienia z PCC. Kluczowe jest, aby Twój udział w odziedziczonej nieruchomości nie przekraczał 50%.

Gdy decydujesz się na zakup mieszkania od dewelopera, czyli na rynku pierwotnym, sytuacja podatkowa wygląda inaczej. Deweloperzy są zazwyczaj płatnikami podatku VAT, a co za tym idzie, transakcja sprzedaży nowego mieszkania jest opodatkowana właśnie tym podatkiem. Zgodnie z zasadą unikania podwójnego opodatkowania, w tym przypadku nie zapłacisz podatku PCC. Cała transakcja będzie obciążona podatkiem VAT.

Dobrą wiadomością dla kupujących mieszkania od dewelopera jest to, że podatek VAT jest już wliczony w cenę brutto, którą widzisz w ofercie. Nie musisz samodzielnie obliczać ani odprowadzać tego podatku do urzędu skarbowego. To deweloper jest odpowiedzialny za naliczenie VAT od sprzedaży i rozliczenie go z fiskusem. Twoim zadaniem jest jedynie zapłacenie ustalonej ceny brutto.

Na rynku deweloperskim obowiązują dwie stawki podatku VAT. Preferencyjna stawka 8% dotyczy lokali mieszkalnych o powierzchni do 150 m² oraz domów jednorodzinnych do 300 m². Jeśli jednak kupujesz większe mieszkanie lub dom, nadwyżka powierzchni ponad te limity będzie opodatkowana według standardowej stawki 23% VAT. Na przykład, jeśli kupujesz mieszkanie o powierzchni 160 m², pierwsze 150 m² będzie opodatkowane stawką 8%, a pozostałe 10 m² stawką 23%.

Od 1 stycznia 2024 roku wprowadzono ważną zmianę dla osób traktujących zakup nieruchomości jako inwestycję. Pojawiła się nowa stawka 6% PCC, która dotyczy zakupu szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego (lub domu jednorodzinnego) przez jednego nabywcę. Kluczowe jest tutaj, że mówimy o lokalach stanowiących odrębną nieruchomość, które znajdują się w jednym lub kilku budynkach na tej samej działce. Ta regulacja ma na celu ograniczenie spekulacyjnego wykupu dużej liczby mieszkań.

Ta nowa stawka 6% PCC dla inwestorów stanowi pewien wyjątek od zasady wykluczania się PCC i VAT. Oznacza to, że jeśli kupujesz szóste mieszkanie od dewelopera i transakcja jest opodatkowana VAT, to oprócz VAT zapłacisz również 6% PCC. Jest to sytuacja, w której kupujący ponosi oba rodzaje podatków, ale PCC jest naliczany według niższej, preferencyjnej stawki.

Poza głównymi podatkami, takimi jak PCC czy VAT, przy zakupie mieszkania czekają Cię również inne koszty. Jednym z nich jest taksą notarialna. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości, ale maksymalne stawki są regulowane przez odpowiednie rozporządzenie, co zapewnia pewną standaryzację i zapobiega nadmiernym opłatom.

Kolejnym kosztem, o którym musisz pamiętać, są opłaty sądowe. Są one związane między innymi z wpisem własności do księgi wieczystej. Notariusz zazwyczaj zajmuje się złożeniem wniosku o wpis do księgi wieczystej, ale wiąże się to z koniecznością uiszczenia odpowiednich opłat sądowych.

Jednym z największych pułapek przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym jest błędna interpretacja warunków zwolnienia z PCC. Przepisy są dość restrykcyjne musisz upewnić się, że naprawdę nie posiadasz żadnego innego lokalu mieszkalnego ani domu jednorodzinnego, ani nawet udziału w takim prawie (chyba że jest to udział mniejszościowy odziedziczony). Szczególną ostrożność powinni zachować małżonkowie, ponieważ warunek ten musi spełniać każde z nich z osobna.

Ryzyko związane z zaniżaniem wartości nieruchomości w akcie notarialnym w celu obniżenia podatku PCC jest bardzo realne. Choć może kusić próba zaoszczędzenia kilkuset czy kilku tysięcy złotych, należy pamiętać, że urząd skarbowy ma prawo zakwestionować zaniżoną wartość. W takim przypadku organ podatkowy może dokonać przeszacowania wartości nieruchomości i nałożyć na Ciebie dodatkowe zobowiązanie podatkowe wraz z odsetkami, a nawet karę.

Moja rada jest prosta: uwzględnij wszystkie potencjalne koszty transakcji. Nie skupiaj się wyłącznie na cenie zakupu mieszkania i głównych podatkach. Pamiętaj o taksie notarialnej, opłatach sądowych, a jeśli korzystasz z usług pośrednika, również o jego prowizji. Dokładne oszacowanie wszystkich wydatków pozwoli Ci uniknąć niedoszacowania budżetu i stresu związanego z nieprzewidzianymi wydatkami.

1. Zweryfikuj prawo do zwolnienia z PCC: Upewnij się, czy kwalifikujesz się do zwolnienia z podatku PCC jako kupujący pierwsze mieszkanie. Sprawdź dokładnie, czy nie posiadasz innego lokalu mieszkalnego ani domu jednorodzinnego (ani udziału powyżej 50% nabytego w inny sposób niż dziedziczenie). Pamiętaj o zasadzie wspólnego spełnienia warunków przez małżonków.
2. Przygotuj środki na PCC: Jeśli nie kwalifikujesz się do zwolnienia, bądź gotów zapłacić 2% wartości rynkowej nieruchomości. Notariusz obliczy i pobierze ten podatek podczas podpisywania aktu.
3. Potwierdź rolę notariusza: W standardowej transakcji zakupu mieszkania na rynku wtórnym, notariusz zajmuje się obliczeniem, pobraniem i odprowadzeniem podatku PCC do urzędu skarbowego.

1. Zrozumienie VAT: Przy zakupie mieszkania od dewelopera, podatek VAT jest już wliczony w cenę brutto. Nie musisz go płacić ani rozliczać samodzielnie.
2. Sprawdź stawkę VAT: Upewnij się, jaka stawka VAT obowiązuje dla Twojego mieszkania. Stawka 8% dotyczy lokali do 150 m² (domów do 300 m²), a nadwyżka powierzchni opodatkowana jest stawką 23%.
3. Uwzględnij podatek PCC dla inwestorów: Jeśli kupujesz szóste lub kolejne mieszkanie od dewelopera, pamiętaj o dodatkowym podatku PCC w wysokości 6%, który będziesz musiał zapłacić.