Rozliczanie dochodów z najmu prywatnego to dla wielu właścicieli nieruchomości coroczne wyzwanie. Kluczowe jest nie tylko zrozumienie zasad opodatkowania, ale przede wszystkim dotrzymanie terminów. W tym artykule szczegółowo omówię najważniejsze daty i zasady dotyczące rozliczania najmu prywatnego za rok 2025, ze szczególnym uwzględnieniem deklaracji PIT-28, aby każdy wynajmujący mógł spać spokojnie, wiedząc, że spełnił swoje obowiązki.
Ostateczny termin złożenia PIT-28 za najem prywatny w 2026 roku to 30 kwietnia
- Roczny termin złożenia deklaracji PIT-28 za dochody z najmu prywatnego za 2025 rok upływa 30 kwietnia 2026 roku.
- Jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
- Stawki ryczałtu to 8,5% (do 100 000 zł przychodu) i 12,5% (od nadwyżki powyżej 100 000 zł).
- Miesięczne lub kwartalne wpłaty ryczałtu należy regulować do 20. dnia miesiąca/kwartału następującego po uzyskaniu przychodu.
- Deklarację PIT-28 składa się wyłącznie elektronicznie, np. przez usługę Twój e-PIT.
- Spóźnienie z rozliczeniem może skutkować odsetkami za zwłokę i innymi konsekwencjami prawno-skarbowymi.
Kluczowe daty rozliczenia najmu w 2026 roku
Dla wszystkich osób uzyskujących dochody z najmu prywatnego w 2025 roku, najważniejszą datą w kalendarzu podatnika będzie 30 kwietnia 2026 roku. To właśnie do tego dnia należy złożyć roczną deklarację PIT-28. Warto pamiętać o ogólnej zasadzie, że jeśli termin złożenia deklaracji lub wpłaty podatku wypada w sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy, ulega on przesunięciu na najbliższy dzień roboczy. Jednak w 2026 roku 30 kwietnia wypada w czwartek, co oznacza, że termin ten nie ulegnie przesunięciu i należy go bezwzględnie dotrzymać.
Ryczałt: dlaczego to jedyna opcja dla najmu prywatnego?
Od 2023 roku przepisy podatkowe w Polsce wprowadziły istotną zmianę, która ma bezpośredni wpływ na wynajmujących. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych stał się jedyną dostępną formą opodatkowania dla najmu prywatnego, czyli takiego, który nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Oznacza to, że dla nowych umów najmu nie ma już możliwości wyboru skali podatkowej (zasad ogólnych). Ta zmiana uprościła system dla wielu, ale jednocześnie wymaga od wynajmujących pełnego zrozumienia zasad ryczałtu.
PIT-28: Twój formularz do rozliczenia najmu
Skoro ryczałt jest jedyną opcją, to naturalnie pojawia się pytanie o właściwy formularz. Dla dochodów opodatkowanych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, w tym tych z najmu prywatnego, przeznaczona jest deklaracja podatkowa PIT-28. To właśnie w niej wykazujemy wszystkie przychody uzyskane z wynajmowania nieruchomości w ciągu roku podatkowego.
Jakie przychody musisz w nim wykazać? Stawki 8,5% i 12,5% w praktyce
W deklaracji PIT-28 należy wykazać wszystkie przychody uzyskane z najmu prywatnego. Obowiązujące stawki ryczałtu są dwustopniowe: 8,5% od przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Przykładowo, jeśli w 2025 roku uzyskałam z najmu 120 000 zł przychodu, to od pierwszych 100 000 zł zapłacę ryczałt w wysokości 8,5% (czyli 8 500 zł), a od pozostałych 20 000 zł (nadwyżka ponad 100 000 zł) zapłacę 12,5% (czyli 2 500 zł). Łącznie mój ryczałt wyniesie 11 000 zł.
Czy można złożyć PIT-28 wspólnie z małżonkiem?
Wielu małżonków zastanawia się, czy mogą rozliczyć dochody z najmu prywatnego wspólnie. Niestety, w przypadku ryczałtu od najmu prywatnego rozliczenie jest zawsze indywidualne. Nawet jeśli małżonkowie posiadają wspólność majątkową i wspólnie wynajmują nieruchomość, każdy z nich jest zobowiązany do rozliczenia swoich przychodów na osobnej deklaracji PIT-28. To ważne, aby pamiętać o tej zasadzie, aby uniknąć błędów w rozliczeniu.
Terminy wpłat ryczałtu w ciągu roku: nie tylko roczne rozliczenie
Warto pamiętać, że rozliczenie roczne to nie jedyny obowiązek podatkowy. W ciągu roku należy również regulować bieżące wpłaty ryczałtu. Zgodnie z przepisami, podatek należy wpłacać do urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano przychód. Na przykład, ryczałt za styczeń należy wpłacić do 20 lutego, za luty do 20 marca i tak dalej. To kluczowe, aby nie czekać z opłacaniem podatku do rocznego rozliczenia.
Kto może skorzystać z wygodniejszego rozliczenia kwartalnego?
Dla niektórych podatników istnieje możliwość skorzystania z wygodniejszego rozliczenia kwartalnego. Z tej opcji mogą skorzystać osoby, których przychody z najmu prywatnego w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyły równowartości 200 000 euro. Jeśli spełniam ten warunek, mogę opłacać ryczałt kwartalnie, a termin wpłaty upływa 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału. Przykładowo, za pierwszy kwartał (styczeń-marzec) podatek wpłacam do 20 kwietnia.
Jak prawidłowo obliczyć i wpłacić zaliczkę na podatek?
Prawidłowe obliczenie i wpłacenie ryczałtu jest prostsze, niż się wydaje. Oto kroki, które należy wykonać:
- Oblicz przychód: Zsumuj wszystkie przychody z najmu uzyskane w danym miesiącu lub kwartale.
- Zastosuj stawkę: Pomnóż uzyskany przychód przez odpowiednią stawkę ryczałtu (8,5% lub 12,5%, w zależności od sumy przychodów narastająco od początku roku).
- Wpłać na mikrorachunek: Obliczoną kwotę ryczałtu należy wpłacić na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy. Każdy podatnik posiada unikalny numer mikrorachunku, który można wygenerować na stronie Ministerstwa Finansów.
Unikaj błędów: przewodnik po rozliczeniu PIT-28
Współczesne rozliczenia podatkowe stają się coraz bardziej cyfrowe. Deklarację PIT-28 za najem prywatny składa się wyłącznie elektronicznie. Można to zrobić za pośrednictwem systemu e-Deklaracje lub, co jest znacznie wygodniejsze, korzystając z usługi Twój e-PIT dostępnej w serwisie e-Urząd Skarbowy. Usługa Twój e-PIT jest szczególnie pomocna, ponieważ często oferuje wstępnie wypełnioną deklarację, co minimalizuje ryzyko błędów i znacznie przyspiesza proces rozliczenia.
Co zrobić, jeśli 30 kwietnia wypada w weekend lub święto?
Wspomniałam już o tym, ale warto to jeszcze raz podkreślić. Jeżeli ostateczny termin złożenia deklaracji lub wpłaty podatku tak jak 30 kwietnia wypada w sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy, termin ten przesuwa się na najbliższy dzień roboczy. To ważna zasada, która daje podatnikom dodatkowy czas, jeśli pechowo termin wypadnie w weekend lub święto. Jednak w 2026 roku 30 kwietnia to czwartek, więc nie będzie żadnego przesunięcia.
Najczęstsze pomyłki przy wypełnianiu PIT-28 za najem i jak ich unikać
Nawet przy najlepszych chęciach, błędy mogą się zdarzyć. Oto najczęstsze pomyłki, które obserwuję u podatników rozliczających PIT-28 za najem, oraz moje wskazówki, jak ich unikać:
- Zastosowanie niewłaściwych stawek ryczałtu: Pamiętaj o progu 100 000 zł i dwóch stawkach (8,5% i 12,5%). Zawsze weryfikuj, czy prawidłowo obliczasz narastający przychód od początku roku.
- Błędne obliczenia: Podwójnie sprawdzaj kwoty i wyliczenia. Korzystanie z kalkulatorów online lub usługi Twój e-PIT może znacznie pomóc.
- Niezłożenie deklaracji w terminie: Ustaw sobie przypomnienia w kalendarzu. 30 kwietnia to data, której nie można przegapić.
- Brak bieżących wpłat ryczałtu: Nie czekaj z płatnością podatku do końca roku. Miesięczne lub kwartalne wpłaty są obowiązkowe i ich brak skutkuje odsetkami.
- Brak znajomości przepisów: Regularnie śledź zmiany w prawie podatkowym lub korzystaj z porad ekspertów.
Spóźnienie z PIT-em za najem: konsekwencje i jak im zaradzić
Niezłożenie deklaracji w terminie lub nieopłacenie podatku to poważne naruszenie obowiązków podatkowych, które może mieć przykre konsekwencje. Urząd skarbowy może naliczyć odsetki za zwłokę od zaległej kwoty podatku. Ponadto, spóźnienie może skutkować nałożeniem mandatu karnego, a w skrajnych przypadkach nawet wszczęciem postępowania karno-skarbowego. Dlatego tak ważne jest, aby traktować terminy podatkowe z najwyższą powagą.
Czynny żal: Twoja szansa na uniknięcie mandatu za spóźnienie
Na szczęście polskie prawo przewiduje instytucję "czynnego żalu", która może pomóc uniknąć konsekwencji karnych za spóźnienie. Jeśli zorientujesz się, że nie dotrzymałeś terminu, możesz złożyć pisemne oświadczenie o popełnieniu czynu zabronionego (czyli spóźnienia) do urzędu skarbowego. Aby czynny żal był skuteczny, musi być złożony przed wszczęciem kontroli przez urząd skarbowy, a Ty musisz niezwłocznie uregulować wszystkie zaległości podatkowe wraz z należnymi odsetkami za zwłokę. To szansa na naprawienie błędu bez poważniejszych konsekwencji.
Przeczytaj również: Wynajem mieszkania w Turcji: Koszty, formalności i ceny dla Polaków
Najważniejsze terminy dotyczące PIT od wynajmu w pigułce
Podsumowując, aby ułatwić sobie życie i uniknąć nieprzyjemności, zapamiętaj te kluczowe daty:
- 30 kwietnia 2026 roku: Ostateczny termin złożenia rocznej deklaracji PIT-28 za dochody z najmu prywatnego uzyskane w 2025 roku.
- Do 20. dnia miesiąca następującego po uzyskaniu przychodu: Termin na miesięczne wpłaty ryczałtu.
- Do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału: Termin na kwartalne wpłaty ryczałtu (dla uprawnionych podatników).
