Rozliczanie dochodów z najmu prywatnego może wydawać się skomplikowane, zwłaszcza gdy zbliżają się terminy składania deklaracji podatkowych. W tym artykule szczegółowo omówimy kluczowe daty i zasady dotyczące rozliczenia najmu prywatnego za rok 2025, ze szczególnym uwzględnieniem deklaracji PIT-28. Zrozumienie tych kwestii jest niezbędne dla każdego wynajmującego, aby uniknąć niepotrzebnych problemów z urzędem skarbowym.
Ostateczny termin złożenia PIT-28 za najem prywatny w 2026 roku to 30 kwietnia
- Roczny termin złożenia deklaracji PIT-28 za dochody z najmu prywatnego za 2025 rok upływa 30 kwietnia 2026 roku.
- Jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
- Stawki ryczałtu to 8,5% (do 100 000 zł przychodu) i 12,5% (od nadwyżki powyżej 100 000 zł).
- Miesięczne lub kwartalne wpłaty ryczałtu należy regulować do 20. dnia miesiąca/kwartału następującego po uzyskaniu przychodu.
- Deklarację PIT-28 składa się wyłącznie elektronicznie, np. przez usługę Twój e-PIT.
- Spóźnienie z rozliczeniem może skutkować odsetkami za zwłokę i innymi konsekwencjami prawno-skarbowymi.
Kluczowe daty rozliczenia najmu w 2026 roku
Dla wszystkich wynajmujących mieszkania prywatnie, kluczową datą w kalendarzu podatkowym jest termin złożenia rocznej deklaracji PIT-28. Za dochody uzyskane w roku 2025, deklarację tę należy złożyć najpóźniej do 30 kwietnia 2026 roku. Warto pamiętać o ogólnej zasadzie, która mówi, że jeśli termin złożenia deklaracji lub wpłaty podatku przypada na dzień wolny od pracy (sobotę lub święto), termin ten przesuwa się na najbliższy dzień roboczy. Na szczęście, w 2026 roku 30 kwietnia wypada w czwartek, co oznacza, że termin ten nie ulegnie przesunięciu.
Ryczałt dlaczego to jedyna opcja dla najmu prywatnego?
Od 2023 roku przepisy podatkowe uległy zmianie w zakresie opodatkowania najmu prywatnego. Obecnie jedyną dostępną formą rozliczenia dla osób fizycznych, które wynajmują nieruchomości poza działalnością gospodarczą, jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że nie ma już możliwości wyboru opodatkowania na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej, dla nowych umów najmu. Ta zmiana upraszcza nieco proces, koncentrując wszystkich wynajmujących na jednej, konkretnej formie opodatkowania.
PIT-28 Twój formularz do rozliczenia najmu
Formularz PIT-28 jest dedykowany podatnikom, którzy uzyskują przychody opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jest to podstawowy dokument, który musisz wypełnić, jeśli wynajmujesz mieszkanie prywatnie i rozliczasz się właśnie ryczałtem. Znajdują się w nim wszystkie niezbędne rubryki do wpisania uzyskanych przychodów oraz obliczenia należnego podatku.
Jakie przychody musisz w nim wykazać? Stawki 8,5% i 12,5% w praktyce
W deklaracji PIT-28 wykazujesz wszystkie przychody uzyskane z tytułu najmu prywatnego. Obowiązują Cię dwie stawki ryczałtu: 8,5% od przychodów, których roczna kwota nie przekracza 100 000 zł, oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Przykładowo, jeśli w ciągu roku uzyskasz przychód w wysokości 120 000 zł, podatek zapłacisz w następujący sposób: od pierwszych 100 000 zł zapłacisz 8,5% ryczałtu (8 500 zł), a od pozostałych 20 000 zł zapłacisz 12,5% ryczałtu (2 500 zł). Łącznie podatek wyniesie 11 000 zł.
Czy można złożyć PIT-28 wspólnie z małżonkiem?
W przypadku najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem, rozliczenie podatkowe jest zawsze indywidualne. Oznacza to, że nawet jeśli wynajmujesz nieruchomość wspólnie z małżonkiem i posiadacie wspólność majątkową, każdy z Was musi złożyć osobny PIT-28. Nie ma możliwości wspólnego rozliczenia na tym formularzu, tak jak ma to miejsce w przypadku rozliczania się według skali podatkowej.
Terminy wpłat ryczałtu w ciągu roku nie tylko roczne rozliczenie
Poza rocznym rozliczeniem, pamiętaj o bieżących wpłatach ryczałtu. Zgodnie z przepisami, podatek ten należy wpłacać do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskałeś przychód. Oznacza to, że jeśli otrzymałeś czynsz za styczeń, powinieneś wpłacić należny ryczałt do 20 lutego. Jest to forma zaliczki na podatek, która pomaga uniknąć dużych obciążeń jednorazowo w ciągu roku.
Kto może skorzystać z wygodniejszego rozliczenia kwartalnego?
Dla niektórych podatników istnieje możliwość skorzystania z wygodniejszej formy wpłat ryczałtu kwartalnej. Z tej opcji mogą skorzystać osoby, których przychody uzyskane w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyły równowartości 200 000 euro. W przypadku wyboru rozliczenia kwartalnego, podatek należy wpłacić do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu danego kwartału. Przykładowo, ryczałt za pierwszy kwartał (styczeń-marzec) należy wpłacić do 20 kwietnia.
Jak prawidłowo obliczyć i wpłacić zaliczkę na podatek?
- Oblicz przychód: Zsumuj wszystkie przychody uzyskane z najmu w danym okresie (miesiącu lub kwartale).
- Zastosuj stawkę ryczałtu: Pomnóż przychód przez odpowiednią stawkę 8,5% lub 12,5% (jeśli przekroczyłeś 100 000 zł przychodu).
- Wpłać podatek: Ureguluj należność na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy. Numer ten jest stały dla każdego podatnika i można go wygenerować na stronie Ministerstwa Finansów.
Unikaj błędów przewodnik po rozliczeniu PIT-28
Pamiętaj, że deklarację PIT-28 za najem prywatny musisz złożyć wyłącznie elektronicznie. Najprostszym i najwygodniejszym sposobem jest skorzystanie z usługi Twój e-PIT, dostępnej w serwisie e-Urząd Skarbowy. System ten często zawiera już wstępnie wypełnione dane, co znacznie ułatwia proces i minimalizuje ryzyko popełnienia błędów. Warto zapoznać się z interfejsem usługi jeszcze przed terminem rozliczenia.
Co zrobić, jeśli 30 kwietnia wypada w weekend lub święto?
Jak już wcześniej wspomniano, jeśli ostateczny termin złożenia deklaracji lub wpłaty podatku przypada na dzień wolny od pracy, czyli sobotę lub święto, termin ten automatycznie przesuwa się na najbliższy dzień roboczy. Ta zasada ma na celu ułatwienie podatnikom dopełnienia formalności. W przypadku 30 kwietnia 2026 roku, który przypada na czwartek, nie ma potrzeby stosowania tej reguły.
Najczęstsze pomyłki przy wypełnianiu PIT-28 za najem i jak ich unikać
- Niewłaściwe stawki ryczałtu: Upewnij się, że stosujesz poprawne stawki 8,5% i 12,5% w zależności od przekroczenia progu 100 000 zł przychodu.
- Błędne obliczenia: Dokładnie sprawdzaj wszystkie obliczenia kwot podatku.
- Niezłożenie deklaracji w terminie: Pilnuj terminu 30 kwietnia. Ustaw przypomnienia w kalendarzu.
- Brak bieżących wpłat ryczałtu: Pamiętaj o comiesięcznych lub kwartalnych wpłatach zaliczek na podatek.
- Nieprawidłowe dane: Weryfikuj dane identyfikacyjne oraz kwoty przychodów.
Aby unikać błędów, zawsze korzystaj z oficjalnych źródeł informacji i w razie wątpliwości skonsultuj się z doradcą podatkowym lub urzędem skarbowym.
Spóźnienie z PIT-em za najem konsekwencje i jak im zaradzić
Niezłożenie deklaracji PIT-28 w ustawowym terminie lub nieopłacenie należnego podatku wiąże się z konsekwencjami. Urząd skarbowy może naliczyć odsetki za zwłokę od zaległej kwoty. W niektórych przypadkach możliwe jest również nałożenie mandatu karnego, a nawet wszczęcie postępowania karno-skarbowego, szczególnie w przypadku uporczywego uchylania się od zobowiązań podatkowych.
Czynny żal: Twoja szansa na uniknięcie mandatu za spóźnienie
Jeśli zdarzyło Ci się spóźnić ze złożeniem deklaracji lub wpłatą podatku, masz szansę uniknąć części konsekwencji dzięki instytucji "czynnego żalu". Aby skorzystać z tej możliwości, musisz złożyć odpowiednie oświadczenie do urzędu skarbowego, w którym przyznasz się do popełnienia czynu zabronionego. Kluczowe jest, aby zrobić to przed wszczęciem kontroli przez organ skarbowy oraz uregulować całą zaległość wraz z należnymi odsetkami. Czynny żal nie zwalnia z obowiązku zapłaty podatku i odsetek, ale może uchronić przed karą grzywny.
Przeczytaj również: Wynajem mieszkania w Szwajcarii: Ile kosztuje i jak się przygotować?
Najważniejsze terminy dotyczące PIT od wynajmu w pigułce
- Roczne rozliczenie PIT-28: 30 kwietnia 2026 roku (za rok 2025).
- Miesięczne wpłaty ryczałtu: do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu.
- Kwartalne wpłaty ryczałtu: do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału (dla uprawnionych).
