to dla wielu osób stabilne źródło dodatkowego dochodu. Kluczowe jest jednak, aby pamiętać o obowiązkach podatkowych z tym związanych. W tym artykule wyjaśnię, jakie są terminy rozliczenia rocznego i bieżących wpłat podatku od przychodów z najmu prywatnego, abyś mógł spać spokojnie i uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji ze strony urzędu skarbowego.
Rozliczenie za wynajem mieszkania: PIT-28 za 2025 rok złożysz do 30 kwietnia 2026
- Ostateczny termin złożenia rocznej deklaracji PIT-28 za najem prywatny za rok 2025 upływa 30 kwietnia 2026 roku.
- Miesięczne zaliczki na podatek należy wpłacać do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu.
- Kwartalne zaliczki wpłaca się do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału, jeśli przychody w poprzednim roku nie przekroczyły 200 000 euro.
- Od 2023 roku jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
- Stawki ryczałtu to 8,5% od przychodów do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.
- Przy ryczałcie nie ma możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu.
Roczne zeznanie podatkowe: do kiedy musisz złożyć PIT-28 za 2025 rok?
Zbliża się czas rozliczeń podatkowych, a jeśli wynajmujesz mieszkanie prywatnie, musisz pamiętać o specyficznych terminach. Roczne zeznanie podatkowe z tytułu przychodów z najmu prywatnego za rok 2025 musisz złożyć najpóźniej do 30 kwietnia 2026 roku. Okres składania deklaracji PIT-28 rozpoczyna się 15 lutego 2026 roku. Pamiętaj, że złożenie deklaracji przed tą datą jest możliwe, ale dla celów formalnych zostanie ona potraktowana jako złożona właśnie 15 lutego.
Zaliczki na podatek w ciągu roku: miesięczne i kwartalne obowiązki płatnicze
- Miesięczne zaliczki na podatek ryczałtowy należy wpłacać do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskałeś przychód z najmu.
- Jeśli Twoje przychody z najmu w poprzednim roku nie przekroczyły 200 000 euro, możesz wybrać rozliczenie kwartalne. Wówczas zaliczki wpłaca się do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału.
Jak prawidłowo rozliczyć przychody z najmu? Ryczałt jako jedyna opcja
Czym jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i dlaczego jest obowiązkowy?
Od 2023 roku sytuacja podatników wynajmujących mieszkania prywatnie stała się prostsza pod jednym względem ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest jedyną formą opodatkowania. Oznacza to, że nie możesz już wybrać opodatkowania na zasadach ogólnych (skali podatkowej) i odliczania kosztów uzyskania przychodu. Podatek płacisz od kwoty przychodu, bez uwzględniania wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości czy remontami. Pierwsza wpłata ryczałtu jest traktowana jako wybór tej formy opodatkowania.
Dwa progi podatkowe: jak obliczyć podatek 8,5% i 12,5%?
- Podatek wynosi 8,5% od przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie.
- Od nadwyżki przychodów ponad 100 000 zł rocznie stawka podatku wynosi 12,5%.
Warto pamiętać, że w przypadku małżonków posiadających wspólność majątkową, limit 100 000 zł dotyczy łącznie obojga. Istnieje jednak możliwość złożenia oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków wtedy limit dla tej osoby wynosi 200 000 zł.
Krok po kroku: od przychodu do kwoty podatku praktyczne przykłady obliczeń
-
Przykład 1: Przychody poniżej 100 000 zł
Załóżmy, że roczny przychód z najmu wynosi 60 000 zł. Ponieważ kwota ta nie przekracza 100 000 zł, cały przychód opodatkowany jest stawką 8,5%.
Obliczenie: 60 000 zł * 8,5% = 5 100 zł podatku rocznie. -
Przykład 2: Przychody powyżej 100 000 zł
Załóżmy, że roczny przychód z najmu wynosi 120 000 zł.
Pierwsze 100 000 zł opodatkowane jest stawką 8,5%: 100 000 zł * 8,5% = 8 500 zł.
Nadwyżka przychodów to 120 000 zł - 100 000 zł = 20 000 zł. Ta kwota opodatkowana jest stawką 12,5%.
Obliczenie nadwyżki: 20 000 zł * 12,5% = 2 500 zł.
Łączny podatek roczny: 8 500 zł + 2 500 zł = 11 000 zł.
Terminy wpłat zaliczek na ryczałt: jak nie przegapić płatności?
Zasada podstawowa: termin płatności do 20. dnia miesiąca
Pamiętaj, że podatek z najmu prywatnego rozliczasz w formie ryczałtu, a zaliczki na ten podatek musisz wpłacać regularnie. Podstawowa zasada mówi, że zaliczki miesięczne należy wpłacić do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskałeś przychód z najmu.
Rozliczenie kwartalne: dla kogo jest dostępne i jakie są terminy?
Jeśli Twoje przychody z najmu w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyły równowartości 200 000 euro, masz możliwość rozliczania się kwartalnie. Jest to wygodne rozwiązanie dla osób, które nie chcą pamiętać o miesięcznych wpłatach.
- I kwartał (styczeń-marzec): termin płatności do 20 kwietnia.
- II kwartał (kwiecień-czerwiec): termin płatności do 20 lipca.
- III kwartał (lipiec-wrzesień): termin płatności do 20 października.
- IV kwartał (październik-grudzień): termin płatności do 20 stycznia następnego roku.
Grudzień i IV kwartał: o czym pamiętać na przełomie roku?
Szczególną uwagę warto zwrócić na ostatnią wpłatę zaliczki na podatek. Niezależnie od tego, czy rozliczasz się miesięcznie, czy kwartalnie, zaliczka za grudzień lub za IV kwartał roku podatkowego 2025 musi zostać wpłacona do 20 stycznia 2026 roku.
Roczna deklaracja PIT-28: wszystko, co musisz wiedzieć o terminie do 30 kwietnia 2026
Od kiedy można złożyć PIT-28 za najem?
Oficjalny termin rozpoczęcia składania rocznych deklaracji PIT-28 za rok 2025 to 15 lutego 2026 roku. Nawet jeśli złożysz swój PIT-28 wcześniej, zostanie on formalnie uznany za złożony właśnie tego dnia. Warto o tym pamiętać, planując swoje rozliczenie.
Gdzie i jak złożyć zeznanie roczne? Przewodnik po opcjach online i papierowych
- Online: Najwygodniejszym sposobem jest skorzystanie z usług elektronicznych. Możesz złożyć PIT-28 poprzez platformę Twój e-PIT dostępną na stronie podatki.gov.pl lub skorzystać z systemu e-Deklaracje.
- Papierowo: Tradycyjnie, zeznanie można złożyć w formie papierowej, osobiście w odpowiednim urzędzie skarbowym.
Mikrorachunek podatkowy: Twój indywidualny numer do wpłat
Wszystkie wpłaty podatkowe, w tym zaliczki na ryczałt z najmu, należy dokonywać na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy. Jest to unikalny numer identyfikacyjny, który ułatwia prawidłowe przypisanie wpłat. Możesz go łatwo wygenerować na stronie Ministerstwa Finansów.
Najczęstsze pytania i pułapki w rozliczeniu najmu
Czy muszę zgłaszać umowę najmu do urzędu skarbowego?
Co do zasady, samo rozpoczęcie najmu prywatnego (nieprowadzonego w ramach działalności gospodarczej) nie wymaga formalnego zgłoszenia do urzędu skarbowego. Wyjątkiem jest najem okazjonalny, który wymaga złożenia odpowiedniego oświadczenia. Pierwsza wpłata ryczałtu jest traktowana jako wybór tej formy opodatkowania.
Co wlicza się do przychodu? Czynsz a opłaty za media
Do przychodu z najmu, od którego naliczany jest ryczałt, zalicza się wyłącznie kwota czynszu otrzymana od najemcy. Opłaty za media (takie jak prąd, gaz, woda, ogrzewanie), które najemca płaci bezpośrednio dostawcom tych usług lub zwraca wynajmującemu, nie stanowią przychodu wynajmującego w rozumieniu przepisów o ryczałcie.
Rozliczenie najmu z małżonkiem: jak działa wspólny limit przychodów?
Jeśli wynajmujesz mieszkanie wspólnie z małżonkiem i posiadacie wspólność majątkową, limit 100 000 zł przychodu, od którego stosuje się stawkę 8,5%, dotyczy Was łącznie. Macie jednak możliwość złożenia oświadczenia, że całość przychodów opodatkuje jeden z Was. W takiej sytuacji limit dla tej osoby wynosi 200 000 zł.
Jakie konsekwencje grożą za spóźnienie z płatnością lub złożeniem PIT?
- Odsetki za zwłokę: Niezapłacenie podatku w terminie skutkuje naliczeniem odsetek za zwłokę, które zwiększają kwotę należnego podatku.
- Sankcje karno-skarbowe: W skrajnych przypadkach lub przy uporczywym łamaniu przepisów, urząd skarbowy może nałożyć kary finansowe w ramach postępowania karno-skarbowego.
Twoja checklista kluczowych terminów rozliczenia najmu
Lista najważniejszych dat, które musisz zapisać w kalendarzu
- 30 kwietnia 2026 r.: Ostateczny termin złożenia rocznej deklaracji PIT-28 za rok 2025.
- Do 20. dnia każdego miesiąca (lub kwartału): Termin wpłaty miesięcznych (lub kwartalnych) zaliczek na podatek ryczałtowy.
- 20 stycznia 2026 r.: Termin wpłaty zaliczki za grudzień lub ostatni kwartał 2025 roku.
Przeczytaj również: Pełny koszt wynajmu mieszkania: kalkulator i ukryte opłaty
Jak uniknąć błędów i spać spokojnie? Dobre praktyki dla wynajmujących
- Prowadź ewidencję przychodów: Dokładnie zapisuj wszystkie otrzymane kwoty czynszu.
- Ustaw przypomnienia: Użyj kalendarza lub aplikacji, aby ustawić przypomnienia o terminach płatności zaliczek i złożenia deklaracji rocznej.
- Korzystaj z mikrorachunku: Upewnij się, że wszystkie wpłaty dokonujesz na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy.
- Śledź zmiany w przepisach: Prawo podatkowe może się zmieniać, dlatego warto być na bieżąco z ewentualnymi nowościami.
- Nie czekaj na ostatnią chwilę: Złożenie deklaracji czy dokonanie wpłaty z wyprzedzeniem pozwoli uniknąć stresu i potencjalnych problemów technicznych.
